房產(chǎn)抵押貸款的利息計算和償還方式
抵押融資也叫抵押放款或財產(chǎn)擔(dān)保放款，指銀行或其他金融 機(jī)構(gòu)要求申請人提供一定的財產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證而發(fā)放的融資。房產(chǎn)抵押融資則是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)以申請人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證的抵押融資。它是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要形式，在融資業(yè)務(wù)中占據(jù)了重要地位。在房產(chǎn)抵押融資中，不轉(zhuǎn)移房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)，但產(chǎn)權(quán)人 和受押者都不能隨意處理房屋。
房地產(chǎn)抵押融資根據(jù)利息計算和本金償還方式的不同，可以分為以下幾種：
(1)漸進(jìn)式抵押融資。這種融資是在償還期根據(jù)借貸人的收益水平規(guī)定合理的、不等的償還額，或每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸變小。計算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸雙方協(xié)商確定。
(2)遞減式還款抵押融資。這是指先固定每個還款期所需償還的本金，然后以日息計算每期應(yīng)付的利息。例如在第二個還款期時，從總?cè)谫Y額中扣除已還的本金，以此作基數(shù)來計算本期應(yīng)付的利息。因此，借款人應(yīng)付本息逐期相繼減少。
(3)定息抵押融資。這是指金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押融資時，在整個還款期限內(nèi)固定抵押融資利率的做法。這種抵押融資方法。對借貸人來說，好處是能夠準(zhǔn)確地測算出他在未來的一段時間內(nèi)的支出，但要承擔(dān)比目前市場利率還要高的抵押利率。這是因為通常金融機(jī)構(gòu)為了減少風(fēng)險，并不固定整個還款期的利率，只固定一段時間的利率水平。
(4)重新協(xié)議利率抵押融資或滾動抵押融資。這是指抵押融資在還款期限內(nèi)每隔3年、4年或5年，允許雙方重新協(xié)議抵押利率。有些金融機(jī)構(gòu)將這種抵押形式與漸進(jìn)式抵押融資相結(jié)合加以運(yùn)用，吸取二者各自的優(yōu)點。利用漸進(jìn)式抵押融資可以減少初期償還金額，能夠促使更多的人利用抵押融資，而利用重新協(xié)議利率抵押融資可以使借款人在利率上升后將損失轉(zhuǎn)移給借貸人。但有時會給借貸人造成雙重不利的影響，即一方面利率上升增加了借貸人的還款負(fù)擔(dān)，另一方面漸進(jìn)式抵押融資又有計劃地增加了借貸人的還款額。
